Rénovation d’un immeuble : des enjeux caractéristiques

balcon

La rénovation d’immeuble répond à des enjeux caractéristiques, très différents de ceux rencontrés lors de la rénovation d’une résidence principale ou secondaire. Atelier AG accompagne ses clients dans la rénovation et la restructuration d’immeubles locatifs à Marseille. Nous travaillons sur de petits et moyens immeubles, destinés à la location vide ou meublée, mais également sur différents types de bâtisses pouvant être divisées en plusieurs appartements : mas, demeures, villas… Quel que soit le type de bâtiment, nous accompagnons les propriétaires qui souhaitent constituer un patrimoine de qualité, qu’ils pourront ensuite transmettre. Dans ce type de projet, c’est l’aspect technique qui prime : la durabilité et la gestion du temps sont des contraintes fortes. La rentabilité et la maitrise du budget par rapport au rendement de l’immeuble doivent également être prises en compte.

Optimisation de l'espace et fonctionnalité : 2 éléments essentiels

Dans les projets de rénovation d’immeubles locatifs, l’idéal est d’optimiser chaque mètre carré. Une des solutions consiste à minimiser les couloirs et autres espaces perdus pour offrir de la surface habitable supplémentaire aux appartements. Pour cela, on peut restructurer intégralement ou partiellement le bâtiment.

Cependant, il ne s’agit pas de se débarrasser systématiquement de l’existant. Nous considérons que la restauration fait partie intégrante de la rénovation : tout ce qui peut être conservé doit être conservé.
Lors de la conception, nous nous concentrons sur la création d’espaces de vie correspondant aux modes de vie d’aujourd’hui, avec des cuisines ouvertes et beaucoup de rangements par exemple. L’objectif : proposer des intérieurs modernes et fonctionnels qui plaisent à tous, pour offrir au propriétaire le choix du locataire.

Lors de la rénovation d’un immeuble, nous pouvons assurer diverses prestations techniques :
– Détection des problèmes structurels,
– Mise aux normes,
– Réseaux,
– Ajout de compteur d’eau et compteur EDF,
– Dépôt de demande auprès des services de l’urbanisme (pour une rénovation de façade) …

Une conception durable

La durabilité est au centre de nos préoccupations. Dans ce type de projet, il ne s’agit pas de personnaliser selon les goûts du propriétaire, mais au contraire de proposer des logements qui plairont à un maximum de personnes. Les appartements doivent donc être élégants et intemporels, à l’inverse des tendances éphémères, qui peuvent se démoder très vite.
En accord avec les propriétaires, nous sélectionnons les matériaux et les équipements en fonction de leur esthétique, mais aussi pour leur capacité à durer dans le temps.
Quelques astuces pour privilégier le long terme :
– Choisir un carrelage au lieu d’un linoléum,
– Opter pour des robinets qualitatifs,
– Encastrer l’électricité au lieu de la poser sous goulotte.

L’isolation thermique est un point fondamental, car les propriétaires sont soumis aux contraintes de diagnostics énergétiques. Il existe différentes possibilités pour améliorer l’isolation d’un bien :
– Le changement des portes et fenêtres,
– L’isolation de la toiture,
– L’isolation périphérique peut se faire de 2 façons : par la façade extérieure, ce qui permet de ravaler la façade en même temps, ou par l’intérieur, solution moins couteuse, mais qui fait perdre de la surface habitable.

Un investissement stratégique

Dans le domaine de la rénovation immobilière, comprendre et s’adapter aux contraintes budgétaires de chaque projet est essentiel. Chaque bâtiment présente des défis uniques, et une approche personnalisée est nécessaire pour garantir une rénovation fonctionnelle, mais aussi rentable.

Concernant la typologie des appartements, nous devons parfois aller à l’encontre des idées reçues. Un exemple : à long terme, un petit appartement n’est pas plus rentable qu’un grand appartement, même si son prix au m2 est plus élevé. En effet, il y a davantage de turn-over dans un petit appartement, et donc plus de travaux d’entretien.

La compréhension des besoins locatifs du quartier est également cruciale pour s’assurer que la typologie des appartements rénovés répond à la demande du marché. Pour identifier ces besoins locatifs, nous conseillons aux propriétaires d’aller voir les agences immobilières à proximité de leur bien. En effet, d’un quartier à l’autre, les demandes ne sont pas les mêmes : il est inutile de proposer un appartement T5 si les locataires recherchent principalement des studios ou des T2.

La planification et le déroulement des travaux de rénovation

La rénovation d’immeuble étant un processus long et couteux, les propriétaires veulent souvent aller le plus vite possible. Cette précipitation est courante, mais c’est une erreur.

Au contraire, il est très important de prendre son temps en amont du chantier. Un temps de préparation bien géré est la garantie d’un chantier efficace. La planification précise des travaux permet de ne pas dépasser le budget et de respecter les délais.

De plus, être maitre de son planning permet d’anticiper sereinement la date de mise en location de l’appartement.
L’organisation des travaux doit suivre un ordre logique, afin de ne pas avoir à défaire ce qui a déjà été fait, et donc de gagner du temps.
Tout au long du chantier, il s’agit de trouver l’équilibre entre rentabilité et qualité, sans jamais sacrifier l’une ou l’autre. Nous prenons le temps de bien faire les choses, mais sans perdre de vue le cout de revient et le cout d’amortissement.

Comment rénover un immeuble occupé ?

Lorsqu’un immeuble est encore occupé par ses locataires, les contraintes ne sont bien sûr pas les mêmes. En amont, nous établissons un plan global de l’immeuble et de l’état des appartements. Nous visitons donc chaque logement pour faire les métrés, puis nous réfléchissons à la meilleure manière d’optimiser les logements. La vision d’ensemble sera ensuite mise en place graduellement, en procédant à la rénovation des appartements au fur et à mesure que les locataires quittent les lieux.

La rénovation d’un immeuble locatif est un investissement stratégique qui requiert une grande attention. En alliant technicité, sens esthétique et compréhension des besoins locatifs, il est possible de transformer des espaces anciens en appartements modernes, fonctionnels et attrayants. Cette approche garantit un investissement rentable et durable, à la fois pour les propriétaires et pour les locataires qui bénéficieront d’un cadre de vie plus agréable.

L’Atelier AG est spécialisé en architecture d’intérieur et rénovation. Conseil, création de plans ou mission complète : bénéficiez d’une prestation sur mesure.
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